购买没有办房产证的房子，如何处理才能没有风险？

首先，已经长期没好好研习中国法了，所以在这个问题上并不完全专，欢迎方家；
其次最近太忙，也无暇研究再回答，只能凭本科水平答答；
再次，如果说从学术角度上，不动产的风险是一个非常值得研究的问题，在这里只说实践。同时为了和同行探讨，列出具体问题中我看到的学术问题：
1，对在建不动产所有权的相关规定，我国立法非常粗糙：何时一个工地上从一堆建材变出一个建筑物？债权人对在建不动产是否应有一些权利，如何保障期房买卖中各方利益？
2，烂尾楼的法律处置机制；
3，开放商格式合同的风险与利益平衡机制，开放商合同是否应当有名？

接下来关于您的问题：

1，没有产权证就等于没有所有权，所有的不当风险都是从这一点出来的；在期房买卖中，更大的问题是——暂时谁都没有所有权。由于这两个特性，风险是无法完全消除的；说宽泛一点，任何交易都无法消除全部风险。

2，这种情况下主要的风险是：一房二卖；不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等。还有一些更大的风险就已经不属于需要讨论的范畴了。

3，但是必须要考虑到，期房买卖是中国的实践现实（虽然已经在逐渐改变）；大部分先例是成功的。因此买卖是可行的，要注意风险防范。

4，从法律层面来说，没有所有权和占有，就无法通过物权的保障机制来防范；只能通过你和开放商之间的合同关系所构建的债权关系来寻求保障。因此，合同是关键。

5，为了规避风险，建议合同中将可能出现的情况想清楚，并提前规定好合适数额的违约金。这样可以避免未来争议中举证的麻烦，也可以激励债务人、产生更大的债的保证的作用。但考虑到开放商往往有格式合同，建议仔细阅读；对于你不同意的责任划分、责任数额可以想办法商量。
****提一个几乎不可能的情况，如果开发商通过某种形式提供了担保，那也是更好的规避风险方法。

【补充: 具体来说吧，比较值得关注的条款有: 由于开发商责任根本无法交付房屋的责任; 开发商可以延迟的情况(抗辩权产生的依据); 考虑是否区分房屋意外毁损(由于天灾或第三人责任)，以及之后返款的利息和方式; 导致无法履行或延迟履行的结果; 房屋延迟交付的责任，交付后质量瑕疵的责任，瑕疵到什么程度可以退房，退房退款的利息如何算，退款的方式。责任方式推荐违约金】

6，从非法律层面来说，这个开发商的实力如何、过去的楼盘的经验、在建楼盘规模、购买楼盘房屋的人的群体——都是可以加以注意的。

7，此外提醒两个小点：第一，在每次关于房屋的见面交涉中，都可以暗自录音；其二，你的风险除了买房的风险，还有未来这个房屋在交房过程中的风险。这个已经不属于你问的范围，但也要在合同中多加注意。

— 完 —
本文作者：陈筱

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